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    中華人民共和國住房和城鄉建設部主管

    中國建設報社主辦

    為住有宜居貢獻智慧——中國“好房子·好社區”高質量發展論壇嘉賓演講薈萃
    2023-10-19 09:44:31

    近期,由中國建設報社主辦,山東省青島市住房和城鄉建設局、青島日報報業集團承辦的中國“好房子·好社區”高質量發展論壇在青島市舉辦。

    論壇聚焦住宅設計、社區建設、物業管理、建筑數字化等領域,行業相關負責人、專家、企業代表發表了建設性觀點和意見,總結提煉好房子與好社區建設實踐經驗、創新舉措。本報刊發論壇嘉賓精彩演講,敬請關注。

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    中國建設科技集團股份有限公司副總建筑師、中國建筑學會居住建筑專業委員會常務副主任委員兼秘書長 劉東衛

    建設長壽化、優良化、產業化、低碳化的“百年住宅”

    當前我國進入城鎮化發展中后期,是由規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整、城市更新的重要時期,住宅建設成就巨大,人民居住環境顯著改善。然而,住宅建設不僅存在整體居住環境質量與建筑全壽命期品質不高等亟待解決的低質量供給問題,還存在著建設能源資源消耗較高、環境影響較大、綠色低碳住宅發展不平衡不充分等傳統建設發展與生產問題,全面推進住宅建設向綠色低碳宜居的高質量發展方向轉型升級很有必要。因此,應建設建筑長壽化、品質優良化、建設產業化、綠色低碳化的“百年住宅”建筑產品,滿足人民從“有房住”轉向“住好房”的需求。

    綠色低碳宜居住宅新模式的“百年住宅”力求提高建筑壽命、保障品質性能、集成建造高效、低碳節能降耗。近年來,為實現“百年住宅”目標,中國建設科技集團股份有限公司從設計方法、支撐體系、集成技術、施工方法及示范工程等多維度、全過程、全專業系統攻關了關鍵技術。在建筑長壽化方面,探索建立了全新的住宅建筑設計與建造標準,提出了以結構耐久性為基礎的住宅長壽化技術要求,攻關了大空間的結構體系與裝配式建筑SI管線分離系統相結合的關鍵技術;在品質優良化方面,建立了以提升居住品質和性能為目標的裝修集成體系、部品裝配化集成解決方案,提出了針對老齡社會問題的適老化通用技術體系;在建設產業化方面,攻關了建筑體系和設計方法,研發了成套技術以及部品體系和施工方法;在綠色低碳化方面,建立了綠色可更新住宅產品技術解決方案,從根本上解決結構體在后期使用中反復剔鑿破壞而產生的安全耐久性問題,為住戶后期裝修和管線維修帶來方便。

    綠色低碳宜居住宅新模式的“百年住宅”創新實踐推動了住宅建設從資源消耗型向優良資產型的轉型升級,對社會、經濟、環境的可持續建設與發展起到了推動作用。在今后系統推進“新一代好房子”建設創新實踐中,應抓住新一輪產業變革的機會,發展新模式新產業,實現高質量可持續發展的住宅建設新理念、新方法和新供給。

    在延長建筑壽命、打造“百年住宅”的同時,應全面提升建筑耐久性和適應性,發展壽命長久、品質優良、綠色低碳的新型住宅產品,推進建筑產業現代化,全面提升工程質量,滿足人民群眾居住生活高質量產品的需要。同時,以建設高質量發展標準體系為中心,全面提升發展新理念的“新一代好房子”標準,發揮高質量標準對經濟社會發展的引領性作用,從而推動住宅發展從資源消耗型向優良資產型的轉型升級。

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    住房和城鄉建設部科學技術委員會房地產市場服務專業委員會、社區建設專業委員會委員 程 鵬

    盡快推出住房強制修繕標準

    北京市門頭溝區曾組織了一次12345電話投訴分析活動,物業管理投訴在投訴中占較高比例。對此分析后發現,業主投訴比較多的問題是房屋本體問題,一些新建小區因建設過程中出現問題,物業服務企業沒有按照規范堅持維修,導致房子過早“衰老”,出現了外立面破損、房屋漏水等情況。

    如今,存量住房房齡越來越大,新建房屋占比處于下行趨勢。據測算,到2029年,全國將有62.5%住房的房齡超過20年。短時間內完成物業管理回歸房屋本體維護本身、確保建立房屋修繕長效機制,是一個巨大的挑戰,因此,推出住房強制修繕標準刻不容緩。

    物業服務企業要把房屋本體維護作為第一要務。物業管理的專業價值由物業設施管理、物業資產管理、物業客戶關系管理、客戶業主行為管理四部分構成。但是相當多的物業服務企業將大量的精力放在客戶關系管理上,伴隨住宅快速衰老的現實情況,只有維護好房子本身才可以讓資產保值增值。物業管理實質上是小區的公共服務,物業核心業務具有外部性,意味著政府必須介入,一方面法律必須約束業主行為,另一方面法律必須強制物業服務規范、透明。

    以我國香港地區根據房屋年齡制定房屋強制修繕標準為例,上世紀90年代開始,當地建筑管理出現了違章建筑多、樓宇殘舊、業主不愿意集資支付樓宇修葺、建筑物意外頻生等問題。因此,相關部門形成共識,必須強制物業服務企業承擔相應的房屋修繕責任。前些年成立物業管理業監管局,明確物業服務企業應承擔修繕責任,設置物業管理師職位,按照物業管理服務合同約定,對房屋建筑及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以及維護相關區域環境衛生和公共秩序。今年,物業管理業監管局正式開始運營。

    此外,物業服務企業需要完全轉型為“以業主為中心”的服務模式?,F在物業服務企業的服務體系搭建按照以房地產開發企業為主、業主為輔的服務模式,包括前期介入期、銷售配合期、集中交房期、服務磨合期、穩定期、成熟期,按照房地產開發企業的邏輯提供服務。因此,必須讓物業服務企業回歸到以“業主為中心”的服務模式,在住房強制修繕標準的基礎上建立全生命周期健康安全維護手冊,明確房屋檢測時間、如何檢驗、做到什么程度、是否有第三方公司監督等內容,最大程度保障房屋的全生命周期管理。房屋本體安全是社會安全關鍵構成部分,是好房子、好社區建設的重要的保障和抓手。因此,需盡快推出住房強制修繕標準,為房屋安全保駕護航。


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